[신사임당의 돈 얘기하는 곳] 1주택자 갈아타기로 자산 두배씩 불리는 방법 (렘군 1부)

 

© jeshoots, 출처 Unsplash

갈아타기는 체스게임이라고 생각하며

한 번 두었다고 끝나는 것이 아님.

지금 갈아타기 하려는 분은

1주택자뿐 아니라 다주택자도 있음.

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특히 1주택자의 경우 더 상급지의

아파트로 가는 것을 원하며 ​

처음부터 상급지를 살 수 있었는데 라는

후회의 마음과 지금 아니면 갈아타기가

어려울수도 있다는 두려움도 있음.

동시에 세금이나 보유세, 양도세에 대한

고민도 있기 때문에 계속 고민하게 됨.

비용이 들지 않는 체스 옮기기가

아니기 때문에 비용이 발생하게 됨.

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2016년도 동대문구 똘똘한 아파트가 30평대

6억(당시 갭1억)이였으며 현재 호가 기준 18억임.

현재 대치동 대장아파트는

2016년 16억이였으며

현재는 38억임(2.3배 상승, 당시 갭 4억).

두 아파트 모두 수익률은 어마어마 하지만

(수익률 1200% vs 500%)

2016년 시점에는 동대문구 아파트

세 개 사는 것이 좋았음.

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시세차익은 각각 12억과 22억 차이지만

상승률은 동대문구가 좋았음.

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갈아타기 할 때의 착시효과는

좋은 입지를 가면 돈을 많이 번다이며

실제로는 내가 돈을 넣은만큼 돈을 벌게 됨.

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단순한/어설픈 갈아타기

(단순히 A에서 B로 이동)로는 부자가 되기

어려울 수 있으며 좋은 입지로 가는 것과

자산이 늘어난다가 반드시 equal 인것은 아님.​

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좋은 갈아타기에 대해서 고려할 점은

첫번째는 세금, 두번째는 수익률, 세번째는 레버리지임.

세가지를 놓고 시뮬레이션 해야 함.​

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예를 들어 지금 해운대 똘똘한 한채는

매매가 15억에 전세가 7억임.

15억으로는 강동구 부대장 정도 살 수 있으며

전세가율이 60% 정도임.

갈아타기를 충분히 할 수 있는 상황임.

내가 보유한 금액에서 추가로 더하지 않고

상급지로 이동이 가능하면 좋은 갈아타기가 됨.​

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지방 6억대 아파트의 경우 전세가율이 60%가

많으며 2억 4천의 돈을 깔고 있음

(내 투자금이 2억 4천 필요함).

만일 바로 옆 신규 아파트가 7억에 분양해

프리미엄 1억 붙어있다면

내 돈 1억 7천만 깔고 앉아 있는 것이며

(내 투자금 1억 7천이 필요함)

충분히 갈아타기가 가능함.

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똘똘한 갈아타기와 평범한 갈아타기가 있음.

다주택의 경우 취득세/보유세/양도세 모두 고려해야 함.

분양권뿐만 아니라 토지의 경우 취득세 절감이 가능함.

다주택자의 경우 옮겨가려는

주택의 수익률이 2배 이상은 되어야지

갈아타기가 의미가 있음.​