[신사임당의 돈 얘기하는 곳] 내년말까지 서울 최대 17% 하락 가능성 (김경민 서울대 교수, 하버드 박사)

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시중에서는 금리가 오를 것을 예상하여

담보금리를 약간씩 올렸었음.

0.5%에서 0.75%로의

0.25%(25bps) 금리인상은

어떤 면에서 매우 큰 편임.

부동산 투자수익률은 기준금리가

올라가면 함께 올라가게 됨.

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                    분자 (연 임대료)

투자수익률 = ---------------------

                    분모 (가격)

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투자수익률은

연임대료인 분자와 가격인 분모로 구성되며

분자가 가만히 있는데 분모가 떨어져

투자수익률이 올라가게 됨.

약간의 시간이 걸려 효과가 나타남.

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연임대료는 보통 2년의 기간을 정하며

호재가 생기면 분모가 많이 뛰게됨.

그러나 임대료는 갑자기 두배가 되지 않음.

거래자체는 계약기간과 무관하며

임대료보다 가격이 빨리 움직임.

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부동산에서의 투자수익률은

은행금리보다 높아야하며,

기준금리가 올라가면 은행금리도 올라가

투자수익률도 올라가게 됨.

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장기적으로 이자율이 올라가면

수익률이 올라가고

이를 위해서는 가격이 내려가야 함.

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버블이냐 버블이 아니냐는

부동산 수익률이

금리보다 높냐 낮냐로 판단하면 됨.​

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물론 부동산은 지금 수익률이 낮더라도

추후 시세의 상승을 기대하지만

이미 가격이 고점이라 이 부분은 미지수임.

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부동산의 위험요소는 유동성이며

우리는 5-6년전의 기억을 잊고 있음.

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2014-2015년의 경우 부동산을 팔고

싶어도 팔수 없었으며 교수님은

지금은 트렌드의 변곡점에 있다고 판단하심.

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2022년 12월까지 금리를 1%까지 올린다고 가정시

서울은 6-10% 가격 하락 예상 및

1.5%까지 올라간다고 가정시

서울은 10-17%까지 가격 하락 예상하심.

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오피스 건물/상업용 시설/주택/물류창고 중

주택을 제외하고는 상업용 부동산이며

금리의 영항을 받고 투자자들의 영역임.

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주택 갭투자의 경우 100% 본인 자산으로

투자시 기다릴 수 있으나,

금리상승은 신규 수요에 영향을 줄 것임.

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2008년 5% 금리가 2%까지 떨어지고

3%까지 유지되었고 (~2010년 중반까지)

그때 모기지가 4%였음.

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뉴스에서 현재 거래가 줄었는데 신고가가 나온다고 함.

6-7월은 2015년 이후 가장 거래가

많은 달이였는데 현재 많이 줄어들었음.

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강남의 경우 현재 매도물량 자체는 있으나

매수가 현재 붙지 않음.

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노원 도봉 성북의 경우 9억 이하의

아파트가 많아 서울 전체의 인덱스를 올림.

현재 고가 시장은 정체중임.

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이자율 인하가 영향을 미친 시기는 2009년임.

2008년 9월 - 2009년 2월 동안

글로벌 위기가 왔고 2% 금리가 낮아졌고

강남아파트는 가격이 30%가 낮아졌고

6-9개월 후 저점 대비 가격이 15%가 올라감.

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금리인상의 1.25% 효과로

(2010년말 2011년초까지) 이후 9개월 후 시점,

강남 6% 서울 전체 4% 빠짐.

2011년 금리인상이 2014년까지의

침체기의 원인 중 하나였음.

지금도 이런 일이 발생하지

않을 것이라고 장담할 수 없음.

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금리인상을 선제적으로 해야 하는 이유가

미국의 금리인상 때문임.

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금리인상은 전국적 요인이며

가격은 지역별로 달라질 수 있음.

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2010년도 수도권 시장은 꺾였으며

울산 광주 대구는 상승하였음.

그 지역의 특수한 요인으로 (조선업 활황 등)

지역경제가 금리인상을 덮어버림.

 

금번의 금리인상 영향도 지역별로 다르게

나타날 수 있으며 위험자산이 고가시장이 더 위험함.​

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강남 3구와 노원/도봉/성북의

이자율 영향 분석시

강남이 강북보다 더 떨어질 것으로 예상됨.

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강남의 경우 올초 약간 꺾인뒤 올라갔으며

이자율 상승 이후 정체가 생길 수 있음.

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투자자 입장에서는 전세가 하락시

본인이 추가로 내어주어야하여

애로사항이 생길 수 있음.

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교수님의 연구결과는 오픈데이터 플랫폼인

부트캠프뉴스에서 확인 가능함 (9월초 오픈).

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