[신사임당의 돈 얘기하는 곳] 사야하는 부동산, 팔아야하는 부동산 (부동산 좀 아는 선배)

 

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부동산 중 필수재는 주택(아파트)이며

부룡님의 경우 기본적으로

주택은 사야한다는 입장임.

시장에서의 수요가 많으면

가격상승/수익의 가능성이 높아지며,

필수재인 주택 이외의 형태는

시기별로의 움직임이 있음.

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예를 들어 침체장에는

가격 상승 가능성이 낮아

월세수익이 가능한

수익형 부동산이 인기가 있음.

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부동산 시장, 특히 주택시장은

패턴을 보이는 경우가 있음.

상승장이 이어지는 동네가 있다면

사람들은 대체제를 찾게되어 있음.

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부동산은 기본적으로 갭벌리기와

갭메우기의 반복장으로 보면 됨.​

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집을 살때 같은 돈이면

좋은 곳을 사고싶으며

이렇기 때문에 입지 좋은 곳이 갭을 벌리게 됨.​

그 결과 약간 선호가 떨어지는

곳으로 사람들이 이동함.

일차적으로는 지역내에서

갭벌리기와 갭메우기 발생함.

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(cf. 하락장때에는 움직임이 거의 없어

가격 형성이 잘안되고 급매물만 거래됨.

몇건들만 거래되며 가격하락은 커보임.

하락시기에 최선호 아파트들의

가격하락이 더 커보이는 이유는

이 아파트들의 거래가 더 잘되기 때문임.​

덜 선호되는 아파트는 거래 자체가 없고

한참 이후에 가격이 떨어짐)

​

갭벌리기와 갭메우기는

지역 내에서 인근 지역으로 확산됨.

강남 4구가 움직이면 인근 마용성이

움직이고 마용성이 움직이면

또 인근으로 번지게 됨.

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이런 현상들이 있었기 때문에 현재

경기도 외곽과 인천이 상승중임.

​

그리고 하나 더 추가해야 하는 개념이 순환매임.

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지금은 외곽 지역까지 상승세가 확산중이며,

마용성이 상승하면 상대적으로

강남이 더 싸보이는 현상이 생김.

다시 강남으로의 진입 수요가 생기며

이런 수요는 반복적으로 생김.

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경기 동남부의 경우도 수원의 상승으로

다시 분당으로 진입하는 수요가 생김.

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갭벌리기와 갭메우기가 점점 퍼지는장과

순환매 장이 동시에 생기게 됨.

이런 현상의 반복을 "상승장"이라고 함.​

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만일 내가 거주하는 지역이

하락장에서 대장아파트의 첫번째 갭벌리기가

보이면 흐름을 타야 함.​

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김포같은 경우 비규제지역이라는 특성으로

가격이 올랐고 한동안 정체되었으며

그 주변 강서구의 상승이 최근 높았음.

이 영향으로 최근 김포가 약간

들썩하는 모습을 보임

(또한 입주물량도 정리됨).

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부동산 하락장도 인지하지 못하는

사이 매물이 서서히 쌓이며 다가옴.

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서울 빌라 전세 가격 상승 뉴스​

→ 입지를 포기하지 못하는 케이스의 경우

아파트와 유사한 속성을 갖는

아파텔(오피스텔) 수요가 오름.

그리고 아파텔(오피스텔) 수요가 오르면

사람들이 빌라로 이동함.

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이런 물건 사이의 갭메우기 현상은

상승장의 후반에 나타남. ​

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부룡님의 경우 2006년의 경우

아파트 가격 상승으로 아파텔을 찾아본 적 있으심.

현재 서울 중심부 빌라 가격이 상승되고 있으며

이런 현상이 타지역으로 퍼질 수 있음.

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8월 가계대출이 6조 이상 늘었다는 뉴스.​

→ 개인적으로 경제성장이 있는 국가에서

가계부채 자체가 늘어나는 것

자체가 문제는 아니라고 생각함.

정부가 주담대를 줄이는 것이 이해되지만

전세대출은 실거주를 위한 대출이고

전세대출이 주담대에 포함되기 때문에

착시효과를 일으키는 부분이 있다고 봄.

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사금융을 찾는 무주택자 뉴스​

→ 대출이 막힐때 나올 수 밖에 없는 상황임

(무리한 대출은 리스크가 큰 상황임).

2005-2006년의 경우 대출 규제가 나왔고

보험사, 저축은행 규제가 좀 더 늦게 나옴.

결국 사람들이 사금융계로 간 케이스가 있었음.

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의왕, 군포, 안산 등 14만 가구 공급 뉴스​

→ 사람들의 심리가 달라져 있음.

공급이 많아지면 가격이 떨어지지만

호재가 있으면 가격이 오름.

현재 호재와 악재가 같이 섞여있으며

가짜 공급이라는 의견도 있어

사람들이 이를 호재로 더 받아들임.

그러나 중장기적으로는 반드시 공급부담이 생김

(적절한 출구전략이 필요함).

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호재로 인해 급등한 지역은

나중에 고생할 수는 있음

(입주물량 쏟아지는 시기에 고생).

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검단신도시 발표시 인근 모델하우스가

난리가 났었으나 이후 지연 등으로 인해

해당 모델하우스 물건은 한동안 고생함.

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안산 경우 신안산선 착공 호재시 당시에는

큰 반응이 없었고 입주물량이 많았음.

이후 물량소진 후 호재 확정으로 매우 뜨거워짐.

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누구나 집 뉴스​

→ 분양가 선확정 및 집값의 10%만으로 거주 가능.

입주자에게는 좋지만 부룡님 관점에는

수익낼 건설사의 생리를

무시하여 성공 가능성에 의문 가짐.