[월급쟁이 부자들] 앞으로 3년내 이런 부동산이 오를겁니다 (아이언키 1부)

© sugarman_joe, 출처 Unsplash

재개발 투자가 무조건 오래 걸리지는 않으며

아이언키님의 경우 첫 재개발 투자가

1년 반의 투자기간 및 투자금 4천만원으로

100%가 넘는 수익률을 얻고 나왔음.

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지금이 재개발로 내집 마련이나 자산 증식,

급지 갈아타기, 평수 늘리기 하기 좋은 시기로 봄.

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최근 무주택자분 중 자본이 있는데

구매를 못한 케이스 중

자본이 있는데 망설여 구매를 못한 경우

재개발로 내집 마련을 하면

상대적 자산 격차를 한 번에 만회할 수 있음.

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인근 신축 대비 재개발 물권에 드는 비용 차이가

안전마진 또는 확정수익임.​

서울재개발의 경우 상계1, 2구역 기준

초기투자금 4억 및 6년 후 입주시

안전마진이 5억원 이상임.

6년의 시간을 5억원 이상과 바꾸는 것이며

5억원의 확정수익을 가지고 가는 것임.

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재개발로 인한 기대심리로

빌라구입을 하는 것은 나쁘지 않으나

너무 초기 재개발구역이나 입지가 좋지 않아

초기투자금이 적으면 위험함.

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서울 안에서 조합설립이 인가된 재개발 지역은

최소 투자금이 4억원 이상임.

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투자금이 적어 미아, 수유, 번동, 우이쪽

빌라 밀집 지역으로 임장을 다니는 분이 많으나

사업성이 낮고 신축 아파트 설립 이후의

입지 자체가 많이 좋지는 않아

초기 재개발 단계이고 동의률이 낮은

불확실한 곳은 권장하지 않음.

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어느 정도 동의율도 높고 사업성도 나오며

노후도도 충족되는 곳이 좋음.

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추진위원회가 설립된 곳에서 동의율 확인이 가능하며

추진위원회가 없는 곳은 직접 현장으로 가서

여러 중개사분들의 의견을 듣고 분위기를 파악해야 함.

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언덕이 많으면 공사비가 많이 증가해 비례율이 낮아져

조합원의 입장에서 손해가 나는 것은 맞지만

대부분의 재개발 구역이 언덕을 낌.

한남뉴타운 흑석3구역의 경우 언덕이 있으나

단차를 두어 주민들의 경우 단지 내에서

엘리베이터로 움직여 경사를 느끼지는 못함.

언덕이라는 요인으로 기피할 필요는 없다고 봄.

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최근 공공재개발 후보지 중 탈락 지역 중

도시재생지역이 있으며 그런 지역이

향후 공모 이후 가능성이 있는 지역임.

종로의 창신 숭인 지역

입지가 좋은 염리4, 염리5 구역이 있음.

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오세훈표 재개발에 신속 통합 기획이라는

신통이라는 단어를 넣었으며

사업시행인가를 받기 전 세가지인

교통영향/환경영향/건축영향평가 통합을 발표하였음.

기존 정비지수를 폐지했다지만

기본적인 정량지수는 유지되고 있어 확인이 필요.

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관심 초기 재개발 구역에

신축빌라가 많으면 투자하면 위험함.​

신축빌라를 짓는 이유가

입주권이 하나가 나오는 단독주택에서

빌라를 넣으면 입주권이 여러개 나와

사업성이 떨어지고 주민들의 이익이 감소되어

자연히 동의율도 떨어지게 됨.

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아이언키님의 경우 투자금에 여유가 있다면

최소 조합설립인가 이후 투자를 하라고 조언하심.​

토지 소유자 75%의 동의를 받는 것이 쉽지가 않음.

72%에서 몇 명의 동의율을 받는데

5년 10년 걸리는 경우도 있음.

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서울시 공모 재개발 지역은 조합설립인가 전인지라

주민 동의율이 높고 반대가 적고

노후도가 심한 지역 위주로 접근 및

건물 노후도는 부동산 플래닛에서 필터링 이후

노후도가 높을수록 붉은색이 짙어지고

신축 건물은 중간중간 파란색으로 표시됨.