[월급쟁이 부자들] [고수초대] 앞으로 오를 지역, 지금 꼭지인 지역 (삼토시 3부)

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2002-2008년 사이 서울 급등시

지방광역시는 미비하게 올랐고

2008-2009년 서울이 정점을 찍고

2013년까지 내려갈 때

지방광역시가 급등을 해 갭메우기를 했음.

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지금은 서울이 상승중인데도 지방광역시가

갭메우기 중인 것이 과거와 다른 점이며​

이를 초래한 큰 이유는 유동성이며​

임대차 3법, 다주택자 양도세 중과로

매매유통매물/전세유통매물 감소로

매매와 전세 모두 상방 압력을 받은 상황임.​

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2022년에도 이 분위기는 꺾이지 않을 것으로 보이나

지역별로 차이가 있을 것으로 보임.

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주택구입부담지수(소득 대비 원리금 상환지수)를 보면

이의 전고점 대비 현재 지수가 대구 95 광주 92

울산 91 부산 90 인천 73 프로임.

대전이 과거 대비 가장 고평가

인천이 과거 대비 가장 저평가됨.​

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물량부담은 광역시에 미치는 영향이 크며

단기 물량부담은 착공물량으로

중장기 물량부담은 인허가 물량으로 추정시​

부산은 단기는 물량부담이 있고 중장기는 크게 줄어듬.

대구는 단기, 중장기 모두 물량부담이 적지 않음.

인천은 단기물량은 크고 중장기는 줄어듬.

광주는 단기는 평균, 중장기는 줄어듬.

대전은 단기는 평균, 중장기는 좀 있음.

울산은 단기, 중장기 모두 부담 크지 않은 편임.

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주택구입부담지수를 보았을 때

소득 대비 집값이 가장 고평가된 곳은 대전,

가장 저평가된 곳은 인천이며

중장기적으로 보았을 때 부산과 광주의

중장기 물량 감소가 확실해

(인허가 물량 적음, 착공 물량 감소)

24년 이후 입주 물량 예상 감소됨.

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저평가는 인천이지만 수급적으로는

부산과 광주가 개선될 것으로 보임.​

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수도권과 지방광역시까지 한꺼번에 오른 것은

유동성의 힘이며 당분간 금리가 더 내려가지

않을 것이기 때문에 저금리는 지금이 정점이고

옥석가리기가 시작될 것임.

지방광역시의 성패 여부는

집값의 고평가 여부, 입주물량이 됨.​

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국토교통부나 통계청에서 관심 지역의

인허가 물량, 착공 물량을

눈여겨 보는 것이 도움될 것임.

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삼토시님의 경우 생애 최초 주택은 2006년

수원 영통에서 구입 및 삼성전자가 글로벌 기업의

입지를 다지던 시기이며 직주근접 수요 및

수원에서 영통이 학군지도 좋아 선택하여

매매 직후 가격이 30% 급등하였음.

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이후 2007년부터 근처 동탄1 신도시 입주 후

직격탄을 맞아 현재의 입지환경만 조사하고

미래의 환경변화 조사 등한시한 것을 깨닫고

물량 앞에 장사 없음을 경험하였음.

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삼토시님의 경우

일본의 경우 인구감소와 고령화를 시작해

우리나라의 미래를 보여주고 있으며

좀 더 목표로 삼았으면 하는 것은

고령화 인구 증가임.

일본의 경우 고령자의 교통사고 급증으로 다시

지하철 이용 인구가 늘어나고 있으며

우리나라도 마찬가지가 되었을 때

초역세권/역세권과 비역세권의 차이가 커질 것임.​

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대형병원에 가까운 입지가 점점 각광 및

평지단지가 늘어날 것으로 봄.​

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고령자분의 교통사고 급증사례를 보았을때

도보나 지하철역 이용 증가 및

대형병원 인근과 평지입지의

중장기적 접근을 권장하심.​

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인구 감소시 의료인프라 붕괴부터 시작되고

점점 인프라의 집중이 심화되고

병원의 인프라가 집중되는 곳이 더 좋아질 것임.

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뉴스를 볼 때 의심하는 습관과

전체를 보는 습관을 추천하심.

조심스럽지만 예를 들자면

김현미 장관의 2017년 5월 취임시

다주택자가 집값을 올린다고 규정하였으나

(강남 4구에서 5주택자 매수 건수 53% 증가)

실제로는 5주택자 이상의 매수 건수가

2017년 전체에서 3%를 차지하였고

3주택자 적용하여도 전체의 7%를 차지하였음.

강남 4구에서 무주택자와 1주택자 비중이 84%였음.

전체를 보면 달라질 수 있는 얘기임.

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2020년 일본의 한국 투자액이

절반으로 감소했다는 기사 관련해

(전세계의 탈한국화라는 악의적 보도)

이는 전세계적으로 비슷하게 나타난 현상으로

탈한국화 현상으로까지 말하기는 무리가 있었음.

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보고 싶은 것만 보는 확증편향에 빠지지 않아야 함.​

상승론자는 상승에 관한 뉴스만 보고

하락론자는 하락에 관한 뉴스만 보려고 함.

다양한 종류의 뉴스를 접하여야 함.