[월급쟁이 부자들] [고수초대] 앞으로 1년후 부동산 시장 이렇게 됩니다 (삼토시 1부)

© hasu_has, 출처 Unsplash

작년 강서구 가양동에서 전세를 위해

여러팀이 줄을 길게 서는 사진이 떠돌았으며

삼토시님의 경우 진정한 전세대란은

21년, 22년에도 지속될 것으로 보았음.​

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그 이유로는 서울아파트 입주량이 20년 5만호

21년 3만호, 22년 2만까지 줄어들며

계약갱신청구권으로 전세유통물량이 급격히 줄었기 때문.​

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가령 전세집이 10가구, 수요가 12가구라 가정시

10가구 중 8가구가 계약갱신청구권 사용하면

남은 2채에 4가구가 몰리게 되는 상황이 됨

(경쟁률이 1: 1.2에서 1:2로 증가함).

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입주물량 감소와 임대차 3법의 영향으로

전세대란이 발생된 것으로 봄.​

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22년 하반기는 계약갱신청구권이 사용된

물량이 나와 상황이 다소 완화될 것으로 봄.

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서울의 경우 매매가의 상승기조가

전세가에 기대는 경우가 많아

전세가가 꺾이기 전까지는

하락 전환하기는 어려울 것으로 봄.​

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서울과 수도권 부동산은 일단 버블단계진입으로 보며

대출을 미리 받는 것으로 버블을 키우는 것으로 봄.

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주택구입부담지수를 보면 대부분

소득대비 주택담보대출원리금 상환 수준이

전고점인 2008년 2분기를 상회하고 있음.

현재도 원리금 상환부담이 높은 편이라

소폭의 금리상승도 영향이 있을 것이라고 봄.

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삼토시님의 경우 개인적으로 2023년이

집값의 최고점이라고 보고 있으며​

글로벌 환경이나 급격한 정책 변화는

고려치 않은 상황임.

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23년 전후를 집값의 중장기 고점으로 보며​

소득대비 주택담보 대출원리금 상환비율을 보면

2008년 2분기 경우 서울의 중위소득이

소득의 41프로를 원리금 상환에 썼으며

21년 2분기는 49프로이며 50프로에 육박한 상황임.

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23년 하반기부터 입주물량이 늘어나고 있어

서울 동남권의 둔촌주공 만이천

개포주공 만호,반포래미안 원배일리

24년 잠실 진주미성크로바 등 대단지가 입주함.

거품이라는 것은 커지면 작은 충격에도 취약해져

입주물량 증가가 버블을 꺼트리는 1차 요인이라 봄.​

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서울 갭투자 비율이 약 30프로대에서

올해는 40프로대로 계속 오르고 있고

매매가의 신고가 상승이 전세가에 기대고 있어

23년 입주물량증가와 계약갱신청구권이

소멸되어 시장에 나온 물량이 서로 만나

전세가를 내리는데 영향줄 것으로 봄.​

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지금이 내집마련하기 가장 애매한 시기라고 봄.

삼토시님의 경우 현재 서울/수도권의

버블이 크고 23년까지 약 2년 남짓 남다보니

지금 집을 사시라고 말하기 애매한 상황임.

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그러나 전세가는 적어도 내년까지 오를 가능성이

크며 내집마련이 주는 심리적 안정감도 있는지라

혹시 모를 하락장을 대비해 본인 능력을

넘어서는 대출은 지양하시기를 권장 드림.​

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지방광역시의 경우 서울보다 입주물량의

영향을 더 많이 받아 2011년부터 현재까지

서울은 매매가와 전세가가 따로 움직인 경우가 많았고

인천을 제외한 5대 광역시는

매매가와 전세가가 거의 같이 움직인 경우가 많음.​

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단기 중장기적으로 물량 부담이 큰 곳은 대구임.

나머지 도시는 그렇게 물량부담이 큰 편은 아님.

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2011년부터 2021년까지 서울의

매매가와 전세가가 따로 움직인 이유는

2011년부터 2014년까지 매전갭이 커져

매매가는 떨어지는데 전세가가 올랐었음.

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그러나 지금은 전세가율이 55프로로 높은 편이며

이로 인해 갭투자가 늘었고

현재의 경우는 전세가의 하락이

매매가의 하락에 영향을 줄 것으로 봄.

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23년 고점을 찍고 하락하더라도

하락폭은 크지 않을 것으로 보는데

이유는 아직 전세가율이 높기 때문임.​

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과거 한강 이남은 글로벌 금융 위기 전 정점을 찍었고

2007년 상반기 당시 전세가율이 37프로였음.

반면 한강 이북은 전세가율이

아직 50프로여서 그 이후에도 계속 올랐고

2008년 하반기 전세가율이 42프로까지

떨어지자 정점을 찍고 내려옴.

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다만 금융위기가 있다보니

2009년 정부에서 금리인하를 다섯차례

시행 및 위례신도시의 토지보상금으로

서울이 반등했고 이런 반등으로

전세가율이 다시 떨어져

한강 이남 전세가율이 36프로 및

한강 이북 전세가율이 41프로로 더 낮아져

시장이 매매가와 전세가의 괴리를 견디지 못했음.

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23년 24년 입주물량이 늘어나도

전세가율이 아직 50프로대이기 때문에

큰 하락장을 초래하기에는 하락폭이 크지는

않을 것으로 봄 (3기 신도시 영향을 배제).​

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판교 광교 위례의 경우

지구 지정 이후 7년 입주 시작 및

토지보상 이후 5년 이후 입주 시작했음.

3기 신도시의 경우 19년 20년 지구지정

및 약 26년경 입주가 시작될 것으로 예상됨.

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서울의 중장기 조정장에는 신도시 입주와 시기를 같이함.​

1991년-1995년 조정장에는 1기 신도시 입주

2009년-2013년 조정장은 판교 광교 입주시기 겹침.

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3기 신도시 입주가 전세가를

끌어내리는 역할을 할 것으로 봄.

24년, 25년은 제한적 하락 및

26년 신도시 입주시 전세가가 크게 하락 및

매매가 하락에 영향을 줄 것으로 봄.​

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그러나 서울의 경우 과거 5년 이상의

장기 하락이 없었기 때문에

5년 이상의 장기 하락보다는​

27년 대선에는 모든 후보들이

부동산 부양책을 들고 올 것으로 봄.

28년부터 반등이 올 것으로 봄.​