[월급쟁이 부자들] [고수초대] 사두면 집값이 무조건 오르는 4개 지역 (아이언키 2부)

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상계 1, 2, 5 구역이 4억원대 금액으로 투자 가능함.
2-3억원대로는 인천 재개발 중 사업시행인가 이후 가능
남양주 덕소 뉴타운은 1-2억원대 매물 있음.

1억원대에만 가능하다면
파주 경의중앙선 금촌역 인근 재개발 지역이 있으며 입지와 사업단계상 안전한 단계도 있음.

재개발 투자의 목적은 입주권이며
이는 조합원의 자격이 있느냐 없느냐로 결정됨.
재건축은 조합원이 되려면 해당 부동산에 대해
건물과 토지를 동시에 소유하고 있어야 함.
아파트의 경우 집합건물이기 때문에
등기가 같이 되어 있으며
만일 분리되어 있으면 재건축 조합원이 불가.

재개발의 경우 토지 건물 동시 보유,
건물만 보유, 토지만 보유하여도 입주권이 나오며
토지와 건물 따로 가지고 있는 경우
2003년 12월 30일 이전 분리 여부에 따라
이전에 분리가 되면 건물만 가져도 입주권이 나오며
그 이후 분리가 되면 입주권이 나오지 않음.
2003년도에 이런 법이 생긴 이유는
단독주택 보유자가 입주권을 받기 위해
건물은 남편명의 토지는 아내명의로 해
조합원 물량수가 많아져 일반분양이 줄고
수익이 줄어 사업이 진행되기 어려워졌으며
다가구주택을 다세대주택으로 용도변경 하기도 함.
다가구주택은 입주권이 소유주 한명에게만 나와
다세대주택으로 변경해
입주권 수를 늘리는 케이스도 있었음.

서울시 기준으로 90제곱미터 이상시 입주권 나오고
30제곱미터 미만은 입주권이 나오지 않음.
30-90 제곱미터 사이인 경우
매도자 혹은 매수자가 무주택자이거나
지목과 현황이 둘 다 도로면 안된다는
세부적 사항이 있음.

하락장에서는 보통 재개발이 위험하다는 이유가
아파트 가격이 낮아져 재개발의 기준점이 되는
신축 아파트 가격도 낮아지기 때문임.
사람들의 투자가 줄면 매도자가 동의를안하고
사업을 멈춰지는 연쇄적 효과가 남.

서울 재개발의 경우
상계는 4-5억 이상
흑석의 경우 안전마진이 8-9억 이상
한남 성수는 10억 이상임.
안전마진 자체가 5억이면 신축시세가 3억 떨어져
내가 5억 벌 것을 2억 번다고 생각해
이익이 줄지 손해가 나는 것은 아님.

재개발 투자는 가격이 떨어져도
바로 손해를 보지는 않으며
인근 신축 대비 안전마진도 가지며
안전마진이 줄지 손해는 보지 않음.

손해를 싫어하는 분은 역설적이긴 하지만
재개발이 더 안전한 투자가 될 수 있음.

조합설립인가 이후는 속도가 늦어져도
취소가 되는 경우는 희박하며
조합설립인가 이전 단계는 장이
좋아지지 않으면 리스크가 커짐.

조합설립인가 전을 0 으로 보고
입주를 100으로 보면
관리처분인가는 80이 진행된 것임.
관리처분인가 이후는 이주와 공사기간으로
하락장이 와도 공사는 진행되기 때문에
초보투자자분과 실거주분은
관리처분인가 이후 투자시 리스크를 크게 줄임.

아이언키님의 경우 이익이 확정되거나
수익실현까지 기간이 짧은 투자를 선호하며
초기 재개발은 보통 조합설립인가 전을 말하며
아이언키님의 경우 전농 9구역의 경우
초기 재개발임에도 불구하고
입지 메리트로 2억원대로 투자함.

입지가 좋은데 속도가 아쉬운 곳이
아이언키님의 투자 기준이며
인근 염리4구역, 염리 5구역의 경우
초기 재개발이지만 각각
신촌 그랑자이 바로 옆, 대흥역 초역세권임.
주민분들의 호응도나 개발의지가 강해
가점 요소가 많아 공모시의 확률도 있음.

여유돈이 많은데 초기 재개발을 원하는 경우
한남 4구역, 한남 5구역
성수전략정비구역의 성수 1,2,3,4 지구의 경우
안전마진이 10-15억 이상임.

현금청산은 조합원이 입주권을 받지 못하고
보유 부동산의 감평액만큼을 현금으로 받는 것임.
면적이 너무 작거나 권리산정일 이후
지분쪼개기 물권 등으로 인한 것이며
조합설립인가 이후 해당 구역의 물건을
동일인이 여러 채 가지게 되면
하나의 입주권만 받게 됨.

조합설립인가일 이후 조합원의 매물을 살 때
조합원이 여러 개의 매물을 보유한 경우
모든 매물을 사야지만 입주권 하나가 나오게 됨.
조합설립인가 이후의 특약 사항으로는
매도자가 해당 구역내 또 다른 물권을 소유함으로
매수가 입주권을 받지 못한다면
모든 피해는 매도자가 부담된다는 특약도 있음.

시공사 선정 이후가 프리미엄이 오르고
재개발 물권을 실제 아파트로 보게 되는 단계임.
감정평가라고 불리는 종전 자산평시
내 물권의 가치를 조합에서 통보하며
이 때 공식적인 프리미엄이 생기게 됨.

만일 내가 5억 구매하고 감정평가 2억이면
나는 프리미엄을 3억 지불한 것임.
만일 5억원 아파트를 받게 되면
감정평가 2억시 추가로 3억의 분담금을 내게 됨.

만일 예를 들어 59제곱미터를 신청하고
조합원 분양가 5억원, 감정평가가 6억이
되는 경우 입주시 1억을 돌려받는
현금 환급을 받는 경우도 있음.

만일 6억원을 보유했다면 분양가 8억원
84제곱미터를 신청하고 2억원을 추가로 내더라도
입주시 발생할 84제곱미터와 59제곱미터의
가격차 때문에 84제곱미터를 신청하는 것이 좋음.

감정평가 이후 조합원들은 분양신청을 하며
이때 대학입시처럼 1순위 2순위 3순위를 씀.
1순위 신청이 중요하고
만일 84가 500세대이고 550명의 조합원 신청시
50명은 84제곱미터를 받지 못하게 되며
450명 조합원이 신청시 전원이 분양받게 됨.

분양신청시 개인사정이 생기거나 상속 등이
발생해 약 두 달 간의 분양신청 기간 동안
분양을 미신청시 현금청산이 되어 주의해야 함.