[고수초대] 지금 부동산 시장은 거품입니다. 하락을 현명하게 준비하세요 (김영익 1부)

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김영익 교수님의 경우

주식, 부동산 시장 모두 싸이클이 있고

내년 하반기 부동산 시장 하락기 진입 및

4-5년 지속될 것으로 예측하고 계심.

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부동산 가격이 정점으로 가고 있으며

내년부터 꽤 오랜 하락 구간으로 진입할 것임.

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김영익 교수님의 경우

현재 모든 자산에 거품이 끼여 있으며

부동산도 마찬가지로 봄.

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장기적으로는 물가보다 조금 더

부동산 가격이 오르는 것이 적절하며

2009년 3월 우리나라 아파트 가격 저점 및

지난 9월까지 국내 전도시의

아파트 가격이 67% 올랐고

물론 100% 이상도 있으며 평균한 가격임.

이 기간 소비자 물가는 23% 올라

물가 대비 3배 정도 상승함.

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주택가격평가시 PRR (Price toRent Ratio)이란

지표는 임대료 대비 주택 가격 비율로

중국 평균이 9월 기준 50% 정도

장기 평균에서 벗어났고

서울은 60% 정도 장기 평균에서 벗어남.

장기 평균을 100으로 보면 평균보다 올랐다

내렸다 하면서 장기적으로 평균에 접근해 감.

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소득에 비해서 주택 가격이 너무 많이 올라

PIR (Price to Income Ratio) 고려시

전국 평균이 6월 기준 7.1배, 서울 기준 18.5배임.

서울에서 사는 평균적 월급을 받는 분이

평균적인 주택을 사는데 돈을 전혀 쓰지 않고

약 19년(18.5년)이 걸린다는 의미임.

2009년에 9배 정도였고

지금 우리나라가 뉴욕, 런던, 됴코보다 높고

중국 상하이가 우리나라보다 약간 높음.

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중국 부동산 가격이 현재 거래가 잘되지 않고

폭락 중이며 조만간 우리나라, 미국 등도

집값 거품이 꺼질 것으로 보임.

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모든 사람들이 주식 얘기하면 주식이

고점이라 하는 것처럼 부동산 고점도 모든 사람들이

부동산 얘기를 하며 20-30대도 집을 사는 시기에는

좀 더 지켜보는 것이 좋다고 생각하심.

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반대로 역전세나 부동산으로 죽겠다는

소리가 나오면 부동산 저점임.

2009년 부동산 가격 하락시 전세금이 집값보다

떨어져 전세금을 걱정하는 역전세 얘기,

하우스 푸어 등의 얘기가 많이 나왔으며 저점 신호였음.

4-5년 이후 이와 유사한 얘기가 나올 것으로 봄.

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그러나 보통은 가격 하락시 더 떨어질까봐

걱정해 못사는 것이 문제이며

이럴 때에 용기와 현금이 필요함.

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집 한채는 있어야 한다고 보며

장기적으로는 가격이 상승하나

지금은 돈을 빌려 집을 사는 시기는 아니라고 봄.

자기 돈으로 사서 버티는 것은 괜찮으나​

4-5년 이후 좀 더 저렴하게 주택 구입하는

시기가 올 것으로 봄.

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물가보다 3배 정도 집값이 올랐으며

렌트비 대비 집값이 60% 상승 및

소득 대비는 두배 정도 상승하였기 때문에

집값이 두 배 정도는 과대 평가 상태 및

3-5년 사이 30%는 하락할 수 있다고 봄.

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집을 사서 계속 버티면 다시 오르는 싸이클까지

기다리면 되나 투자용이면 어려워질 수 있고

원리금 상환할 능력이 없는 분이 고통스러울 수 있음.​

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경제 이론에서 금리는 미래의 소비를 현재로 바꾸는 것임.​

예를 들어 백만원이 있다면 백만원을 은행에 맡길시

소비를 참는데에 대한 대가로 금리를 받고

금리가 오르면 돈을 은행에 맡겨 소비가 줄어듬.

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미국 금리가 오르면 미국 소비가 줄고

우리나라의 수출이 줄어들게 됨.​

수출 중 중국이 25%, 미국이 15% 비중임.

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미국주식시장, 부동산 모두 저금리로 인한

풍부한 유동성으로 거품이 꺼지지 않고 버티고 있음.

테이퍼링 이후 금리 인상시

거품이 낀 자산 가격이 빠지게 됨.

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현금을 보유허 고령층의 경우

금리가 낮으면 이자소득이 낮으나

금리가 오르면 이자소득이 올라

가계 전체적으로 보면 금리가 오르면 좋음.

그러나 대출을 일으킨 분들은 힘들며

우리나라 기업 중 35%는 영업이익을 내서

이자도 못갚는 기업임.

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금리가 오르면 전체적으로

금융자산을 가진 분은 좋지만

부채가 많으면 원리금 상환이 어려워지며

35%의 기업도 어려워지는 상황임.​

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우리나라는 금리가 낮은 상황이며

금리는 미래의 경제상황임.​

금리가 낮다는 것은 앞으로 경제성장률이

떨어지고 일자리 찾기가 어려워

소득이 줄 수도 있다는 의미임.​

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만일 금리가 낮다고 돈을 빌려

주식 사고 부동산 사는 시기는 현재 아니라고 보며

저금리는 앞으로의 경제 상황과

소득이 좋지 않다는 의미임.

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집값에는 동행지수 순환변동치가

중요한 영향을 미치며

내년에는 경기의 하락이 예상됨.​

50% 이상 경기가 집값에 영향을 주며

경기가 좋지 않으면 일자리가 줄고 소득이 줄어

자산가격이 떨어질 수 밖에 없음.

지금까지 경기는 나쁘지 않았으나

선행지수 순환변동치가 6월 최고치 및

7-8월에 떨어졌고 계속 떨어지는 추세라면

경기가 나빠질 수 있음.

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전세계적으로 부채가 많고 자산가격에 거품이 꼈으며

짐 로져스가 1-2년 내의 큰 위기를 언급하고 있음.

지금은 수익률보다 리스크 관리 시기임.