[월급쟁이 부자들] [고수초대] 집값이 변동하는 이유를 알아야 기회를 잡을 수 있습니다 (채상욱 2부)

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2019년 12.16 부동산 대책시

15억이 넘는 초고가 주택의 대출이 금지되어​

매수시 편법적인 수단을 이용하거나

갭투자만 가능하게 되었음.

9억 이상의 주택을 보유하면서

전세대출 받은 경우에는 2주택 이상이면

전세대출 회수하거나 연장이 중단됨.

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2020년부터는 그 영향으로 9억 이하 주택을

보유하거나 전세 낀 주택 보유로 몰림.​

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2018년 경우에도 비슷한 현상이 생겼으며

2018년 9.13 대책 발표시​

개인이 조정지역에서 주택임대사업자등록시

양도세/종부세 혜택을 없애겠다고하자

법인화 움직임 및 개인이 비조정으로 움직임.​

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자연스럽게 고가보다는 비고가로

투자수요와 매수수요가 몰림.​

2020년 수도권 구도심 재생도 맞물려

경기권의 터프한 상승 발생함.

노원구의 경우도 8단지가 먼저 준공해

신축단지 등장으로 전세가 상승이 발생.

신축효과에 대해서 마포구 서대문구

청량리 등은 이미 경험하였음.

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자가수요와 투자수요가 몰리는

가격 range가 내려 중저가로 몰릴 수 있음.​

이런 현상은 2017년 8.2 부동산 대책시

주택임대사업자 등록시 양도세 중과배제가

가능해 많은 사람들이 전세 낀 물건 구매 이후

주임사로 등록하여 (평년 두배) 가격이 많이 올랐었음.​

당시 장기로 등록할 수 있는 주임사 전용면적이

85제곱미터라 소형평수 가격이 치솟았음.

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당시 우리나라 1-2인 가구 영향으로

소형주택의 가격이 올랐다는 뷰가 많았으나

채상욱님의 경우 소형주택으로

투자수요를 몰아놓았고,

소형주택도 실수요자 접근이 쉬워

초과수요가 발생되기 쉬웠다고 해석하심.​

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주택의 1인당 소유면적은 계속 늘어나기

때문에 소형평수가 대형평수 가격을

넘는 일은 효용상 불가능하며

소형주택에 대한 주임사 혜택을

받을 수 없게 된 뒤 소형주택은

잠잠해졌으며 1주택 대형평수 시대가 왔음.​

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6억 이하의 경우 LTV도 열려 있어

실수요자의 구매력도 높여주어

수요가 몰릴 수 밖에 없는 상황임.

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작년 7.10 대책 이후 아파트를 제외한

주임사는 여전히 존재해 빌라, 다세대연립,

아파텔 등으로 투자수요가 몰렸음.

아파트가 너무 비싸져 단독주택으로

가고 있다는 해석보다는 제도의 설계화로

시장이 따라가고 있다고 보는 것이 타당하다 봄.​

공시지가 1억 미만 다주택자 취득세 배제

역시 위와 동일한 결과로 나타난 것임.

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주임사제도가 현재 주택시장의 매매를 잠구고

임대차법으로 인해 임차료 폭등이 발생해​

이를 수정해 2+2 폐지, 3년 단임 등 보완이 필요해 보임.​

임차 물량의 활성을 위해서는 물량을

묶어서는 안되며 주임사의 경우 기존 임차인을

선호해 장기간 이후 물량이 나와 가격에 영향을 줌.