[월급쟁이 부자들] [고수초대] 금리인상 이후 부동산 시장 이렇게 됩니다 (채상욱 1부)

© mattjonesdp, 출처 Unsplash

금리인상의 영향으로 매수자들이

상환부담으로 원하는 집값의 range가

내려갈 것으로 보임.

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원래 자산시장 때문에 금리를 조정하는 것이

드물었는데 6월부터 이런 언급이 있었음.

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4월 29일 기재부에서 21-23년 가계부채 관리 방안을

도입하였고 대출관리 시스템을 돌리고 있음.

대출을 받고 집을 사는 사람들은 실거주이며

실거주가 어려워진 점이 안타까우며,

전세끼고 집을 사는 것은 금리 영향이 없어

투자자들이 접근하기 용이한 시장이 되어

여러모로 안타까운 부분이 있다고 봄.

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주택 구매시 가격이

일순위가 될 수 밖에 없지만

가격의 전망을 의사 판단의

기준으로는 삼지 않았으면 함

(가격이 오를것 같으면 사고

떨어질 것 같으면 사지 않음).

특히 무주택 포지션이 이런 생각을

하면 안된다고 봄.​

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주거 문제 해결의 관점에서 보면

자연스럽게 주택을 매수하게 되지만

가격 전망을 붙여버리면

투자로 부동산을 바라보는 관점이 커지고

두마리 토끼를 잡으려는 노력으로

주택을 사게 될 이유가 충분함에도

가격 전망 때문에 결과적으로

좋지 못한 결론을 내릴때가 많음.​

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부동산을 살 때 매우 깊은 고민 끝에

의사 판단을 내렸다면 그 고민은

실패할 가능성이 거의 없다고 봄.

펀더멘탈한 부분보다 가격에

함몰되어 외생변수쪽을 바라보면

(외생변수: 자연적 ·기술적 ·사회적 ·정치적 또는

제도적 여러가지 힘에 의해 결정되는 경제변수.

출처: 두산백과)​

틀린 결론을 내릴 확률이 크다고 봄.

주거문제는 주거로 접근해 풀면 자연스럽게

좋은 결과를 볼 것이며 투자로 보면

투자수익률이 좋은 것을 쫓을 수 밖에 없음.

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"제시 리버무어"라는 유명한 주식투자자는

가격의 상승보다 유명한 홍보는 없다라는 말을 함.

올라가면 사람들은 무조건 그 지역에

관심을 가지고 공부를 하게 되어 있음.

이는 주식/코인도 마찬가지임.

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가격을 쫓아서 사기보다는

기존 주택이 움직였던 흐름들을 보며

몇가지 모멘텀, 트리거, 정책들을

종합적으로 바라보고 공부하면서

아직 이 지역이 오르지는 않았지만

펀더멘탈하게 봤을때 괜찮으니

본인의 거주를 해결하기 위해

선택을 하며 나쁘지 않고 좋아질 수 있음.

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본인이 거주하는 지역 내에서

본인의 구매력 내에 살 수 있는

주택들을 고민할 필요가 있음.​

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구축이지만 입지가 좋은 지역에

와야 할 이유가 있다면 와야 하고,

우리 애는 적당히 크고 좋은 자연 환경을

중요시하면 신도시도 좋고 이는 가치관의 문제임.

 

순순하게 부동산 scene에서만 보면

신축에 대한 선호/효용은 커지고 있음.​

입지는 토지가치, 상품은 건물가치이며

이를 합쳐 부동산이라 하며 토지가치가 더 큼.

그러나 종전보다는 상품가치가 커져 1/3까지 오름.​

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입지환경이 좋았던 곳은 이미

입지가치가 발휘되었으며 이런 곳에서

가격이 크게 상승하는 곳은 정비사업을 통해서임.

신도시의 경우 입지환경이 열악했던 곳이

새로 바뀌어 입지가치와 상품가치가 같이 붙어

발휘되어 신도시는 잘 챙겨보는 것이 좋음.​

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구도심의 주택을 선택할 때에는

본인이 사고난 뒤 성과를 내고 싶은

마음이 생길 수 있으며,

입지는 좋지만 상품가치가 좋지 않으면

재개발/재건축을 기대하며 매수할 수 있으며

아니면 주변에 재개발이 생기면

덩달아 좋아질 수 있음.

이런 것들이 아무것도 없는 상황에서의

구축 매수시 오래 기다려야 할 수 있음.

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2기 신도시 입주시 많은 비판을 받았지만

2기 신도시도 많이 달라졌으며,

너무 서울 중심에 매몰되어 무조건

서울과의 거리만 따질 필요는 없다고 봄.

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예를 들어 동탄의 경우

생활권이 수원과 연결되는 다른 세력권이며

너무 서울 베이스로 서울과의 거리를 재기보다는

이 도시가 주변 도시와 연계되어

어떤 세력권을 가질지 볼 필요가 있음.

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15년부터 서울 구도심 정비로 강북쪽 뉴타운이

시세 상승을 주도하였음 (북아현, 가재울 등).

청량리, 신길, 길음, 미아 등 입지 환경이

열악했던 곳이 바뀌었으며

아직 진행되지 않은 곳들의 큰 변화가 예상됨

(한남 노량진 이문/휘경 성수 등).

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작년부터는 수원 팔달, 성남, 하남

안양, 의왕 등 경기도로 이 흐름이 넘어감.

2010년대 하반부터 주택 가격 상승지역을 보면

입지/상품 가치가 열악했던 지역시

입지/상품 가치 개선으로 시세가 발휘된 것으로 봄.​

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발품을 통한 비교분석이 반드시 필요하며

거주지역이 좋은 곳이 많기 때문에

돌아다니다보면 전혀 생각치 못한

곳에서 솔루션이 나올 수 있음.