[신사임당의 돈 얘기하는 곳] 내년 부동산 침체 온다, 지금 집 사지 마라 (이현철 소장 1부)

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공급만을 따진다면 2012-2014년이
공급의 최저점이였에도 불구하고
수도권의 최대 침체기였음.

그러나 지금은 2012-2014년
집을 사지 않은 분들이
시장 참여자가 되어 집을 사고,
다주택자들도 추가로 집을 구매하고 있음.

침체기 때 공급이 줄어도 침체가 되는 이유는
수요가 확 꺾기기 때문임.
공급이 줄어도 수요 자체가
줄기 때문에 초과 공급 상태가 됨.

2018-2019년 사상 최대의 공급이었으나
수요가 늘어나서 다 소화가 됨.

우리나라 시장은 1.일반매매시장
(기존 공급된 아파트)과
2. 분양시장 두가지로 구성됨
(그리고 그 외 임대시장이 있음).

입주물량은 매매시장의
공급역할을 하지 않음
(임대시장의 공급 역할).
입주물량이 매매시장에서의
공급이 되려면 입주 때 모두
팔아야하나 그렇지 않음.

매매공급은 분양단계에서 이루어짐.
왜냐하면 건설사에서 무조건
팔아야하기 때문임.

앞으로 우리나라 부동산 시장은
올해까지 상승하고 내년에는
정체기에 돌입할 것으로 봄.

그 이유는 사람들의 심리가
집을 가진 사람들은 극단적인 집값의
상승을 기대하기 때문임.
그래서 지금 실거래가와
매도호가가 엄청나게 벌어지고 있음.

이렇게 되면 매수자가
쫓아가서 살 수가 없음.
지금 집을 사는 사람들은
집값이 오를 것이라는 기대를 가지고 삼.

근데 매도호가 너무 높으면
추가상승에 대해 매수가가 의문을 가지고
매수가 주춤하게 되고 정체기가 됨.

지역순환장세의 기본이 바로 정체기임.
매도호가가 너무 높아지면
옆동네, 다른 지역으로 가서 구매하게 됨.

상승장때 정체기가 짧게 존재하나
상승장이 길어지면,
다음 정체기는 더 길어짐.

일년 이상 거래가 이루어지지 않는
단지가 나타나면 심리가 차단되며
분양 시장에서도 변화가 나타남.
이러한 심리가 전이되어
경기도 외곽부터 분양 경쟁률이 떨어짐.
청약 경쟁률 5-6:1 부터
미분양이 생길 가능성이 높아짐.
그리고 이런 분위기가 안쪽으로
점점 전이되며 사람들의 선택지가 많아짐.

선택지가 많아지면 사람들은 선택을 미루게 됨.
집을 가진 사람이 불안해하고
반드시 매도해야 하는 사람은 호가를 내림.

과열된 심리는 쉽게 사그라들지 않으며,
비 아파트 등으로 향하고
분위기가 지나가면 받아줄 사람이 없음.

과거 2007-2011년까지는
하락폭이 크지 않았으나
2011-2012년 가파르게 빠짐.
이때 입주 미분양 (준공후 미분양)이 큰 역할을 함.

시장의 수요가 줄어들면 갑자기 초과 공급이 됨.
수요의 적극성은 과열된 시장에서 나타남.

분양시장에서도 소형시장과 대형시장으로 나뉨.
근 10년간 소형에 집중하였고,
소형의 경쟁률이 떨어지고 대형이 높아짐.
분양 시장에서 미분양 가능성은 소형이 높음.

전세시장은 수요 공급으로만 보아선 안되며
전세사이클의 특징은
매매가의 바닥에서는 전세가가 매매가를 밀어올리고
상승장에서는 전세가율이 벌어지며
이때부터는 매매가에 영향을 받는
전세가가 생김.

2017년말 전세란이 끝나며
전세가가 조금 하락하는데
이후 전세가가 다시 올라감
(갭투자로 인해 늘어난 공급으로 일시적으로
전세가가 안정되었으나
매매가에 의해 전세가가 다시 올라감).