[월급쟁이 부자들] 이런 분들은 절대 부동산 사지 마세요 (이현철 2부)

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본인이 하락장을 겪어 본 분은

본인돈으로 온전히 살 물건이

적기 때문에 영끌을 해야 함.

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집값이 떨어지면 생활이

피폐해지고 버티기가 어려움.

영끌을 하면 생활비를 줄여

이자를 내게 되며

약간이라도 집값이 떨어지면

심리적으로 크게 다가오고

가정에 불화 가능성이 있음.

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집값이 안 오를 것 같으면

전세라는 옵션이 있음.

가격이 떨어지면 집을 사려는

수요가 크게 꺾이고 집도 잘 팔리지 않음.

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그리고 소형과 대형의 인기도 바뀜.​

지금은 소형이 인기가 좋지만

가격 하락 이후 상승하는

다음 싸이클에는

대형이 인기가 좋을 것임.

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2013년 이후 소형 위주의 공급으로

신축 대형이 부족해짐.

만일 주택 가격의 하락이 발생하면

소형 평수에 대한 초과 수요도

사라져 소형 평수의 공급이 초과가 됨

(분양시장에서의 모습).

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그동안 일반 시장에서는

소형 가격이 오르고

소형의 전세가가 많이 오르지 않으면

전세가와의 갭이 커 하방 압력이 커짐.

대형은 덜 올랐기 때문에

가격 하락시 전세가와 빨리 만나기

때문에 덜 떨어짐.

소형은 오랫동안 많이 떨어지고

대형은 덜 떨어지게 됨.

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분양시장과 일반시장에서

일어나는 일을 결합하면

분양시장에서는 미분양이

소형 위주로 생기며

대형은 완판이 됨.

심지어 대형은 프리미엄이

붙는 곳도 있으며

일반아파트도 대형이 덜 떨어짐.

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시간이 지속되어 가격 하락을

경험하는사람들은

대형으로 넘어가게 됨.​

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지금 무리해서 사람들이 소형을 사지만

다음 싸이클에서 대형이 치고 올라가게 됨.

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사람들이 소형은 수요가 많다고 하는데

사람들이 사는 목적은

집값이 오를 것을 기대하고 사게 됨.

우리나라 사람들은 주거 목적도

있지만 투자목적이 더 큼.

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지금 매매가와 전세가가 동시에

오르고 있는데,

전세상품은 매매의 파생 상품임.

누군가 매매를 한 이후 가능한 상품임.

파생상품의 특성은 원물가격의

영향을 받는 것이며

지금의 전세가격은

수요공급 영향보다는

매매 가격 상승의 영향이 더 큼.

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매매가격이 올라갈때

전세가율 자체는 낮아지지만

전세가 자체는 올라감.

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싸이클 바닥에서는 전세가가

매매가를 끌어올리게 됨

(거꾸로 파생이 원물 가격을 변화).

이때에는 수요 공급 영향이 더 큼.

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현재 매매가가 계속 오르기 때문에

전세가가 오를 수 밖에 없음.

내년 상반기까지는 전세가의

지속적 상승이 예상됨.​

정체기는 일년에서 대략 이년으로 봄.

그리고 이 정체기의 종식이

미분양 물건의 발생임.

향후 정권에 따라 이 정체기는

조절될 것으로 봄.